1．受政策利好，進入物流園區(qū)投資領域的資金將會增多。
在2009年3月印發(fā)的國家《物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》中，"物流園區(qū)工程"位列九大重點工程的第二，明確指出要"統(tǒng)籌規(guī)劃建設一批以布局集中、用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營集約為特征的物流園區(qū)"，并對物流園區(qū)的整體和全局性原則問題作了清晰、詳細的論述。
物流園區(qū)作為一個大型物流平臺，"物流園區(qū)工程"與"多式聯(lián)運轉運設施工程"、"城市配送工程"、"大宗商品和農(nóng)村物流工程"等其他大力扶持的重點工程都有著密切的關系。因此，從一定意義上，物流園區(qū)的成功與否也關乎著我國物流業(yè)能否順利地發(fā)展。
受國家政策的利好，將會有更多的資源以及資金進入到物流園區(qū)行業(yè)。一般而言，大型投資商的投資方向往往以資源和資產(chǎn)為主線，往往比較關注土地以及物業(yè)等未來升值空間巨大的有形資產(chǎn)，關注隱蔽資產(chǎn)尤其是即將釋放利潤的資產(chǎn)價值如物流地產(chǎn)。我認為，在未來的3年內(nèi)，物流園區(qū)的投資、發(fā)展與建設將迎來一個新的局面。
2．物流園區(qū)將逐漸進入回報期，開發(fā)與經(jīng)營模式漸趨成熟。
我國的物流園區(qū)在投資建設中存在著多干快上、急功近利的弊端，也出現(xiàn)了很多失敗的案例。一般而言，國外物流園區(qū)的投資收益期大約在15年左右。目前，我國物流業(yè)發(fā)展的一個顯著特點，就是一些開發(fā)建設較早的物流園區(qū)已經(jīng)跨越了概念期，進入投資回報時期。據(jù)我們了解，深圳以及上海的一些建設得比較成功的物流園區(qū)，在2005年久已經(jīng)開始獲得純利，在近兩年，更多的物流園區(qū)在經(jīng)歷了前幾年的摸索之后，開始逐漸步入盈利的軌道，經(jīng)營模式已經(jīng)逐漸成熟。
目前國內(nèi)外物流園區(qū)的經(jīng)營模式主要分為兩種形式。第一部分為土地運營，包括土地的增值、土地的出租等，類似于商鋪；基礎設施運營（包括公路、鐵路、信息基礎設施、水電等）。第二部分為業(yè)務運營，包括建筑物的運營（包括倉庫、停車場、堆場、酒店、維修站、服務區(qū)等）；以及物流業(yè)務運營（包括裝卸、運輸、流通加工、包裝、倉庫運作等）。此外，物流園區(qū)在其他各方面的運營水平也正在逐漸提升，投資開發(fā)模式正在得到不斷完善。
3．受國家政策影響，保稅物流將獲得更多投資機會。
2009年初，我國決定對出口加工區(qū)全面拓展保稅物流功能。出口加工區(qū)拓展保稅物流功能，是指將出口加工區(qū)原先單一的加工出口功能拓展為"加工出口為主，保稅物流為輔"，并同時開展維修、檢測和研發(fā)業(yè)務的一項特殊區(qū)域整合政策。這是國家率先順應科學發(fā)展觀，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，滿足出口加工區(qū)轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和加快加工貿(mào)易轉型升級要求的大膽創(chuàng)新和實踐。同時，這也是我國對海關特殊監(jiān)管區(qū)實行"功能整合、政策疊加"政策的一個有力嘗試。
出口加工區(qū)、綜合保稅區(qū)、保稅港區(qū)、保稅物流園區(qū)、保稅物流中心（B型）等各種海關特殊監(jiān)管區(qū)，都將在這一政策的調整下具備保稅物流功能，同時將會有更多的物流園區(qū)獲得保稅物流功能，以緩解金融危機帶來的沖擊，促進我國貿(mào)易業(yè)的轉型升級。海關特殊監(jiān)管區(qū)擁有特殊的要求，一般由政府進行投資主導，建設基礎設施，吸引開展保稅物流業(yè)務的企業(yè)入駐。
部分地區(qū)也有物流地產(chǎn)商投資介入的情況。預計在未來兩年，保稅物流園區(qū)的投資與建設步伐將會加快，海關特殊監(jiān)管區(qū)的整合也將獲得新的突破。
4．土地資源日益稀缺，物流園區(qū)將成為優(yōu)質的戰(zhàn)略資源。
目前，國家對于園區(qū)類的用地出臺了更加嚴格的管控措施，對于有圈地嫌疑、已經(jīng)批地幾年而久未動工的園區(qū)用地，國家將給予收回。此外，隨著房地產(chǎn)市場的日益火熱，以及城市發(fā)展的需要，不可再生的土地資源日益稀缺。另一方面，市場進入者增多，對市場和土地資源的爭奪更加激烈，低成本進入的先行者盈利能力較好、物業(yè)升值潛力較大。
目前，中國的現(xiàn)代物流業(yè)正處于快速的上升通道中，創(chuàng)新經(jīng)營服務模式不斷形成，保稅倉、區(qū)港聯(lián)動、物流金融、供應商管理庫存、精益物流等各種先進的跨行業(yè)協(xié)作理念不斷推陳出新。但終歸而言，許多新型經(jīng)營模式無法離開物流園區(qū)、批發(fā)市場這個物流地產(chǎn)的操作與運營平臺。許多地方均出臺了物流發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，將物流園區(qū)、批發(fā)市場的發(fā)展與建設作為重點，并將其作為戰(zhàn)略性物流資源來經(jīng)營，各地政府在物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中發(fā)揮了重要作用，各地涌現(xiàn)了大量的物流園區(qū)和高檔次的批發(fā)市場。這樣，園區(qū)的復制性更弱、增值服務附加值更高、獨占性更強，價值更高。
在未來的幾年內(nèi)，物流園區(qū)的投資價值將更加顯現(xiàn)，開發(fā)成本將會隨之上升。
5．環(huán)保因素上升，物流園區(qū)的投資建設將更加重視環(huán)境控制。
環(huán)境的控制是物流園區(qū)投資于開發(fā)建設的重要內(nèi)容，雖然物流行業(yè)提出"綠色物流"、"綠色供應鏈"的概念已經(jīng)有些年頭，但是在實施細節(jié)與操作流程方面仍然沒有獲得足夠的重視。
在未來幾年，"綠色物流"在物流園區(qū)的投資與開發(fā)建設方面將取得一些成效，主要將表現(xiàn)為以下幾點：
（1）在物流技術的研究和應用上，積極開發(fā)和試驗綠色包裝材料等；
（2）在政策上，積極出臺相應的項目準如政策、綠色物流政策和法規(guī)；
（3）在行業(yè)管理上，要求企業(yè)必須承擔更新舊車輛、使用符合環(huán)境標準的新式貨車的義務；
（4）在交通上，采用排污量小的貨車車型、近距離配送、夜間運貨，以減少交通阻塞、節(jié)省燃料和降低排放等；
（5）在用地上，采取集約高效的土地利用方式，對綠地率的控制將上升，這也是最直接有效的方式之一。我認為，在未來的幾年內(nèi)，這種趨勢將會十分明顯。
（來源：中國物流策劃網(wǎng)）
